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満室経営のために

2017/5/28

低金利・相続税改正に伴い、これからアパート・マンション経営を始める等様々な方々が、一番心配することは、入居者が集まり「満室経営・運営」ができるであろうかではないであろうか。

バブル期であれば、アパート・マンションを建てれば、完成前には満室ということがほとんどでした。
しかし、近年は賃貸住宅の供給も充実(もしくは過剰)となり、満室ということが難しい時代となってきております。

アパート・マンションを計画する場合に、「入居者目線」で計画を行うことが一番重要となってきます。
「入居者目線」とは、立地、家賃、間取り、居住性が該当します。
「立地」とは
 ・建設予定地が、入居者にとって利便性の高い場所なのかどうか
 ・通学、通勤、買物、交通機関(最寄駅)、病院などへのアクセス状況はどうか

「家賃」とは
 ・入居者が長く住みたくなるような、支払い可能な設定かどうか
 ・周辺物件と比較して適性家賃かどうか

「間取り」とは
 ・対象となる入居者に適した間取り(部屋数、広さ、設備)かどうか
 ・使いやすい動線かどうか

「居住性」とは
 ・上下間での音の響き(足音、ドアの開閉など)はどうか
 ・地震、火災から身を家族を守れるかどうか

空室が多い物件には、上記のうち何かに配慮がない場合が見受けられる。
入居者目線が、「満室経営・運営」の第一歩となる。

店舗・連棟・長家・戸建て・倉庫・空き家お持ちではないですか?

2017/5/22

特定空き家に指定されてしまうような問題のある状態で放置されていませんか?


保安上危険・衛生上有害・景観を損なうなど空家の管理が悪いと特定空き家に指定されてしまうことがあります。指定されると土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者に大きなデメリットとなります。

是非リノベーション賃貸に!

空き家の改修費用が250万円とします。5万円で貸すことが出来れば、5万円×12ヶ月÷250万円24%の利回りになります。 土地と建物を買って改修するより 空き家を持っている場合、初期費用(投資)がとても少なくて
済みます

 

 物件を現状回復するだけでは、お客さんはつきません。より高い収益性を目指すならば、デザイン性を付加することが重要です。

当社は最善のリノーベーションをご提案致します。

 

賃貸アパートにおける防犯対策とオーナーメリット!!

2017/5/7

コンパクトで目立たず、導入コストも手頃な最近の防犯/監視カメラ。賃貸アパートやマンションのオーナーには、物件の資産価値を保つことを目的に、こららの導入を検討する人が増えているようです。
アパートやマンションでは、立地や建物はもちろん、セキュリティも資産価値を左右します。セキュリティがしっかりした物件には、入居希望者の注目も集まります。

セキュリティ重視でアパートを選ぶ人が急増中!

賃貸住宅の場合、これまでは部屋の壁紙や水回りの設備を新しくするなどのリフォームが入居者へのアピールにつながりました。しかし、新築物件も増えている昨今、このようなリフォームでは家賃を維持することはできても、さらなる収益性を求めるのは難しい面があります。

そこで注目されるのが、セキュリティ面の充実です。構造や立地などの制限でオートロックの玄関が作れないアパートでは、これまではセキュリティ面で敬遠されることがありました。特に、女子大生やOLにはこの傾向が強くあります。しかし、セキュリティ面を充実させることで、これまではアパートを敬遠していた若い女性にも、物件をアピールすることができるようになります。また、保安的に安心な物件であることによって、他の物件よりも高めの賃料を提示することも可能になります。

ここで注目されているのが防犯カメラです。セキュリティの充実、たとえば防犯カメラの設置は賃貸物件を探す人に対して強力なアピールとなります。にもかかわらず、防犯カメラの設置に多くの費用は必要ではありません。設備のコストを抑えて物件価値を高める方策として、防犯カメラの導入は費用対効果が優れたアイテムと言えそうです。

安心・安全のアピールが賃貸アパート収益改善のキーワード!

アパートの資産価値を上げる方法はいくつか考えられます。その中でも実行がしやすいのは、防犯面での機能を充実させることでしょう。

防犯カメラの設置はその代表ですが、その他にも玄関の鍵を複数取り付けるとかピッキングのしにくいものに交換するなどの施策は、賃貸アパートでも手軽に導入できるものです。また、窓ガラスの内側に防犯フィルムを貼ったり、必要に応じて窓枠に防犯用の面格子を追加するなどのことも比較的簡単にできるはずです。疑問に思うのは、これらの設備や装備を積極的に導入した“防犯対策済”のアパートが意外に少ないことです。

新しい・古いに関係なく、アパートであれば、間取りを大幅に変更するなどのリフォームはまず不可能です。また、たとえば、和室として作られた部屋にフローリングを施しても、部屋の雰囲気を変えるには限界があります。しかし、防犯対策を追加すると、アパートの価値を一気に高めることができます。防犯対策は、一般的な内装のリフォームよりも費用的に安価です。これも防犯対策を施すメリットと考えられます。

インターネットが普及したここ何年かは、高速なインターネット回線が引かれていることが若い人が賃貸のアパートやマンションを探す際の常識となってきました。今後は、これに加えてセキュリティ機能が注目される気配があります。特に都市部では、日本でも外国さながらの大胆な犯罪が発生しています。また、日本人による迷惑行為が多く報道されるなど、セキュリティに対する関心は高まっています。

このようなニーズをしっかりと捉え、その心配を軽減・解消できる物件を提供することがこれからの賃貸アパートのオーナーに期待されています。このような防犯対策は、所有するアパートの価値を高め、最終的にはオーナーのメリットとなって戻ってきます。これらかのアパート経営には、防犯の意識が重要と言えそうです。
是非、この機会に防犯カメラの導入をご検討下さい!!
ご質問だけでも構いません、オーナー様からのご連絡を心よりお待ちしております。

【 G.W.ク休暇のお知らせ 】(サンプロシードからのお知らせ)

2017/4/29

平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。

さて、弊社は下記日程でゴールデンウイーク休暇を頂戴いたします。


 平成29年4月29日(土) 〜 平成29年5月5日(金)


5月6日(土)より通常営業いたします。

休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。

宅配BOX導入で得られるアドバンテージ

2017/4/30

<物流危機>
 
昨今急速に普及し、もはや生活するにおいて無くてはならないものとなった電子商取引(EC)通称:インターネットショッピング。
Amazonをはじめとした数多あるECサイトを通じてありとあらゆるジャンルの商品を時と場所を問わず購入する事が出来るこの販売形態。
多忙な現代人において手放せないようになるのは必然の流れだったように思います。
一方で利便性の高さ故の弊害の拡大も急激に悪化しており
「物流危機」とも呼ばれる異常事態を迎えています。
この問題の2つの大きな原因として、
 
・圧倒的な物量の増加(その内2割が再配達)
・過酷な労働環境によるドライバー不足
 
が挙げられます。
この二点が解決されないばかりか相互に状況を悪化させるという悪循環に陥り深刻な問題となっております。
<付加価値から入居を左右する重要な要素へ>
 
この様な社会情勢を背景として今「宅配BOX」に対する需要と評価が急速に上昇しております。
大手マーケティングリサーチ会社のデータによりますと一昔前は「あれば便利」から現在では「無くて不便」にというように入居者の意識は大きく変わりました。
それが顕著に現れている例として最近の調査で多少賃料が上がっても欲しいサービス・設備で上位にランクインしています。
 
こういったニーズに対応すべく近年、弊社でも宅配BOXのご提案に注力しております。
一言に「宅配BOX」と言っても様々なタイプがあり、
タイプ別に大きく3つのカテゴリーに分けそれぞれの特徴を一覧化したものが次の比較表になります。(クリックで拡大表示)

高スペックでハイエンドタイプ(オンライン管理式)ならば盗難や故障などが起き難く仮にトラブルが起きた場合でも通信回線による遠隔操作が可能の為、維持管理が容易というメリットがあります。
また同タイプでは荷物の長期滞留管理もリアルタイムで行える為、荷物で庫室が占有される時間が相対的に少なくなりその結果用意する庫数も下位モデルと比較すると少なくて済みます。
ただ最大のデメリットとして設置時のコスト及び維持管理費が他と比べてどうしても高額になります。
 
次にエントリーモデルで初期型のタイプ(機械式)はそもそも電気代や通信費は要らずBOX自体の構造もシンプルな為、導入コスト及びランニングコストを大幅に抑えられ容易に設置出来るのが最大のメリットです。
その反面、盗難に遭いやすいというセキュリティ面、宅配業者の誤配送等のトラブルの頻発が予想されます。
それ故、宅配業者によっては機械式宅配BOXへの配送を拒否される場合もあります。
設置したものの使われない物ならば設置しても意味は無いと思いませんか?
こういった状況により、現在機械式は主流では無くなってきております。
 
そして機械式・オンライン管理式の中間のような存在で現在の主流となっているのがバランスタイプ(自主管理式の製品です。
費用面・スペック面でも突出した部分はありませんがその点で汎用型として多くの集合住宅で導入し易い上、必要最低限の機能を有している為、利用者からの不満も出難いのが大きな特徴です。
デメリットとしては長期滞留が起き易く結果的にオンライン管理式と比べ多目の庫数を設置しなければ満庫状態を招き利用者が使用不能になるという一番避けなければならない事態に陥ります。
 

<最適な製品選びが満室稼動への近道>
 
このように数多ある集合住宅に合わせて宅配BOXも多種多様。
高い製品がベストで安価な物は一概に駄目なのか?
実際はそうではなく物件によって最適な製品は当然の事ながら異なります。
そういった見極めが宅配BOX設置導入には肝要となり、弊社では各種サポートを始めご説明から御見積まで柔軟に対応させていただいております。
買い上げだけではなくリース契約でのご提案も承りますのでご興味のあるオーナー様は御気軽に弊社までご連絡下さい!
時代の趨勢を見極め、お持ちの物件を他の物件に比べ1つでも2つでも抜きん出た物に変えてみませんか?
ご質問だけでも構いません、オーナー様からの御連絡を心よりお待ちしております。

立ち退き拒否!? こんなときどうすれば...? (貸主相談編)

2017/4/23

亡くなった借主の相続人が立退き拒否!?
実際は空き家状態だけど...


【相談内容】
古い貸家の取り壊しを考えています。
賃貸借契約の借主が亡くなり、それから数年空き家状態になっています。
古くなって地震でもあれば倒壊する恐れもあり、取り壊して土地活用をしたいのですが、借主の相続人の方が納得してくれません。
今現在は誰も住んでおられないのですが、相続人は「いずれまた住むかもしれない」と言って、亡くなった方の荷物もそのまましています。立ち退きの通知を送っても拒否され、家賃が振り込まれています。どうすれば立ち退いてもらえるでしょうか。空き家状態ですが、立退き料を支払うべきでしょうか?

【Answer】
合理的な金額の立退料を払って立ち退いてもらいましょう!

相続人が賃貸借契約の借主としての地位を相続しているので、借主が亡くなったことを理由には賃貸借契約を解除できません。また、相続人は賃料を支払っているので、相続人が建物を使用していなくても、原則として賃貸借契約を解除して退去させることはできません。そうなると退去してもらうには、賃貸借契約の更新を拒絶するか、解約を申し入れるということになります。ただ、更新拒絶や解約申し入れはいつでも認められるわけではなく、正当な理由が必要です。建物が古く、倒壊の可能性があるということは正当理由の1つになりますが、それだけでは足りず、立退料の支払いが必要な場合もあります。相続人が任意に立ち退いてくれない場合、訴訟をし、強制執行をする必要があります。それには時間も費用も掛かりますので、借主から要求された立退料を支払って出て行ってもらった方がよいかもしれません。法外な立退料を請求されるようであれば、更新拒絶や解約申し入れをした上で、訴訟・強制執行をして立ち退いてもうらうことになります。
むやみに間違った行動をすると法律的に不利になることも...!?
正しい対処法を行使する場合は、事前に専門家へアドバイスを求める事が早期解決への道ですよ!!

設備機器の故障について

2017/4/17

マンションのお部屋の中にはたくさんの設備品があります。
エアコン・換気扇・給湯器・ガスコンロなどetc

これらの設備品が故障した場合、経年劣化による故障・入居者様の故意過失による故障の二つに分類されます。

経年劣化による故障の場合、修理・交換費用はオーナー様のご負担となり、マンション経営の大きなリスクとなります。

ここでオーナー様に知っておいていただきたい情報がございます。
 
 
上記の設備品が故障した際、修理のお手配を考えるオーナー様は多いと思います。

ですが、設備品は長い目で見れば修理するより新しいものを買い換える方がお得になることがあります。

その理由は

エアコン、換気扇、給湯器、ガスコンロなどのメーカーの修理部品製造は一般的に10年と言われております。

修理の手配をしてメーカーを現地に向かわせても部品の供給が終わっていて修理ができない為、点検・出張費が無駄にかかってしまう。

短期間に他の部品が故障し再度修理費用がかかる事があります。

弊社では、故障原因・修理部品の供給状況・設備機器の製造年数を確認した上で、最善のご提案をさせて頂きます。

“保証会社”ってなに?

2017/4/9

オーナー様がより安心して、お部屋をお貸しできるように、色々な工夫をしている1つが、保証会社との保証契約を義務化することです。
 

物件への入居のお申込みがありサンプロシードからオーナー様へ御連絡を差し上げる際に、「保証会社の承認が下りました。」とお伝え致しますが、実際のところ「“保証会社”ってなに?」とお思いになられる方もいらっしゃるかもしれません。
 

保証会社とは…一般的に家賃保証会社、賃貸保証会社及び保証会社と呼ばれています。
仮に入居者様が月々の家賃を滞納した場合はもちろんのこと、原状回復費用を支払わなかった場合にも一定の範囲内で立て替えて支払ってくれることもあります。
一般的には月々の家賃を補填してくれるだけであったり、原状回復費用も少ししか出ない場合が多いですが、サンプロシードでは保証会社と独自の特別プランを結んでいます。

核家族化が進み、親族に対して連帯保証人を頼みづらい風潮となっていることや、身寄りのない高齢者の世帯あるいは一人世帯が増加して、連帯保証人を探すことが困難になっている社会状況を背景に、保証会社のニーズが高まっています。
保証会社の契約に加入することで、入居希望者様は連帯保証人がいなくても希望物件を借りやすい、貸主は賃貸経営がより安定し希望者に貸しやすいWin-Winの関係と言えるでしょう。

ですが、保証会社へ加入できれば、それで全部良しというわけではないので色々なリスクであったり、保証会社の選択など、サンプロシードの独自の特別プランについて詳細が気になる方はいつでもご連絡お待ちしております!!

賃貸経営、効果のあるサービスとは?

2017/4/1

新年度も始まり、オフィス街では真新しいスーツで駆け回るフレッシュな新社会人が目立つ時期が来ました。
貸す側としてはまだまだシーズン中、満室を目指す中でよく話題になるのは「差別化の為の付加価値」。
 
本年も全国賃貸住宅新聞社調べによるランキングが出ています。
 

いつも上位にあるのはやはりインターネット無料です。
大家さん向けの導入サービスもかなりの数の業者様から出ており、別の記事では事実上の標準になりつつあるとの記載もあるくらいに。
 
とはいえ、ネットの賃貸広告を見ても全体から考えると10%程度のようです。
無ければ入居しない設備ではないので、軽視されがちかと思いますが、現時点ではまだまだ「付加価値」として謳えるサービスではないでしょうか。
導入費用、維持費用もお手頃なものが多数出てきていますし、極端な例ではありますが、家賃値下げ6,000円と同等の効果があったという実例もあるくらいですから、6,000円まではいかないものの十分な入居促進に繋がるでしょう。
 
また、「現時点」では事実上の標準とは言い難いですが、インターネット、スマートフォンが数年で「当たり前」になったように、近い将来「インターネットは賃貸なら無料で当たり前」の世界が来る可能性は十分にあり得ると考えます。
まだ「インターネット無料が付加価値として成り立つ」今、導入しましょう。
ご相談はサンプロシードまで!

【築50年の長屋をリノベーション賃貸へ その三 完成編】

2017/2/18

古い貸家を空き家のまま放置していませんか?
そんなオーナー様に朗報です。

当社が改修・賃貸募集・管理で再生致します!

現在施工中の工事をご紹介致します。


【物件概要】
JR寺田町駅から徒歩5分
改修費用 380万円
改修後想定家賃 78,000円
工期平成28年12月1日〜平成29年2月末日
レトロな照明
古い物件に調和するよう選択しました。
シューズBOX
埋め込み型で玄関スペースを有効利用
玄関の壁を開口 採光・シェルフにも
階段の背板を撤去 採光・通風に
間接照明でカラークロスを演出
洗面台造作
一部壁をアクリルに変更して採光確保に


まだ内覧可能です。是非この機会に!

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