【築５０年の長屋をリノベーション賃貸へ その一 解体工事編！】
2016/12/5
古い貸家を空き家のまま放置していませんか？
そんなオーナー様に朗報です。
当社が改修・賃貸募集・管理で再生致します！
現在施工中の工事をご紹介致します。
【物件概要】
ＪＲ寺田町駅から徒歩５分
改修費用 ３３０万円
改修後想定家賃 ７５，０００円
工期平成２８年１２月１日〜平成２９年1月末日
早速、内装を解体していきます。
浴室を撤去したら基礎が土でした。
床の足場がレンガに置いてあるだけです。
しかもずれてる！
これからが大工さんの腕の見せ所です。
次回は補修施工編です。ご期待ください（次回更新1月中旬頃）
【 大規模修繕で満足度ＵＰ 】（お役立ち情報）
2016/11/5
築２８年のＲＣ造３２戸のマンションで既存入居者様の
満足度アップにつなげる大規模修繕工事の事例をご紹介します。
改修工事のコンセプトは、２０年後にも競争力のある外観デザイン
「ナチュラルシック」 を採用しました。
マンションの外壁のタイルがアイボリーであることから、
その色調を生かして共用階段のせり出した部分のタイルに
石調の茶系シートに木目の入ったシートを組み合わせ、
素材感のあるデザインで、ナチュラルシックを演出。
アプローチの塀は、白塗りの上に外壁に合わせた木目調のシートを張り、
大理石のモザイクタイルを目線の高さに設置。
落ち着いた色合いで高級感を出し、入居者層のファミリー世帯の
ニーズに合わせ、圧迫感があったものが明るい雰囲気に変わりました。
改修工事期間は約３ヶ月で、費用は３５００万円。
外壁の大規模修繕は直接賃料アップにつながるわけではないため、
疎かになりがちですが、長期入居の促進になるだけでなく、
築年数を感じさせない外観は、
仲介のしやすさにもつながり、入居促進につながります。
また、マンション自体の老朽化を防ぎ、
長期にわたりマンション運営が可能になりますので
外壁等の改修工事を検討してみてはいかがでしょうか？
【 臨時休業のお知らせ 】（サンプロシードからのお知らせ）
2016/10/20
平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。
さて、弊社は下記日程で臨時休暇を頂戴いたします。
平成28年10月20日(木) 〜 平成28年10月26日（水)
10月27日(木)より通常営業いたします。
休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。
【 リノベーションで入居率UP!! 家賃UP!!】（お役立ち情報）
2016/10/10
全27戸中12戸が1年以上空室だった築21年の
鉄筋コンクリート造マンションが
エントランスのリノベーションを施し2ヶ月で満室になった事例を紹介します。
改修工事のテーマにしたのは
「夜に帰宅する入居者を迎え入れる
劇場のような煌びやかなエントランス!!」
そのマンションは夜に内見者が多かったことから、
一般的な白いタイルのエントランスだったものを
南国をイメージした植栽を採用し、
ホールには電球に工夫を凝らして劇場のような雰囲気の出る
ライトアップをすることで建物の魅力が増すように改修しました。
改修には200万円程度の費用支出となりましたが
長らく空室だった部屋が、
３,０００円〜５,０００円UPで決まりました。
もうひとつ別事例をご紹介します。
８ヶ月空室だった築３９年の鉄筋コンクリート造のマンションを
高原リゾート風のログハウスをイメージさせるような
エントランスに改修し、
室内も和室をフローリングに改装し、
玄関を開けるとキッチンが丸見えだった間取りも
壁を造作し、居住空間が見えないつくりに仕上げました。
色調も白・黒・ブラウンのコントラストで重厚感を演出しました。
また、システムキッチン等の設備を一新しました。
改修費用は２５０万円でしたが、
賃料がなんと２１,０００円UPできまりました!!
リノベーションはお金が掛かるため
原状回復だけで十分と考えるオーナーが多いですが
事例のようにリノベすることでマンションの価値を向上させ
賃料UPに繋げることができます。
また、高額なリノベでなくても少し手を加えることで
外観や室内の印象が変わり
入居者を決める結果に繋がります。
空室対策の一案として検討してみてはいかがでしょうか？
【 毎年恒例の賃貸住宅フェア開催 】（お役立ち情報）
2016/9/30
今年も毎年恒例の
賃貸住宅フェアが、
10月13日（木）、14日（金）の2日間
インテックス大阪で開催されます。
私共も勉強の為
各企業様のブースで資料をもらったり
特に、終日行われているセミナーは
どれも興味があり、すべて見ることができないので
スケジュール調整にいつも苦労します。
現在の賃貸市場のトレンドや市況を知る良い機会ですので、
是非会場に足を運んでみてはいかがですか？
【 固定資産税が6倍になってしまう !?】（お役立ち情報）
2016/9/20
2015年5月21日に全面施行された
「空き家等の対策に関する特別処置法」は
ご存知の方も多いかと思います。
これは、管理されていない空き家が、防災や景観などの面で
地域住民に大きな影響を与える場合、
行政が空き家の所有者に対して、
撤去・修繕を命令（行政代執行）できるようになりました。
今年3月には、東京都葛飾区で半年間命令に従わなかった
空き家所有者に対して行政代執行が発せられました。
それだけでも困ってしまうのですが、
この特定空き家に指定されてしまいますと
固定資産税がなんと6倍に増えてしまいますので
ほったらかしにしていると大変なことになります。
また気をつけないといけないのは、
戸建・アパート・マンションが古くなってきてから
建物を壊して、その土地を駐車場にする場合も
固定資産税の軽減措置がなくなり、
6倍に跳ね上がってしまう可能性があります。
単純にスクラップするのではなく、
再生＝リノベーション等をして賃貸として貸すことで
大いに得策になると思われます。
特に戸建は賃貸の需要がありますので
解体や売却をする前に、
一度検討することをお勧めいたします。
家は誰かが住んで使わないと
設備や配管が痛んでしまいます。
放置することは家にとって一番
辛いことかと思いますので何か
手を打ってあげましょう。
【 「家族信託」という相続対策 】（お役立ち情報）
2016/9/10
65歳以上の7人に1人は認知症になるといわれている
高齢化社会において健康状態に関係なく
相続対策を実施できる「家族信託」をご存知ですか？
土地やアパートを所有しているＡ子オーナー（80歳）は、
5年前に夫が他界。Ａ子の長男Ｂ男は、
Ａ子が亡くなった時に支払うことになる相続税を計算したところ、
約2,000万円になることが判明。
Ｂ男は、相続税対策として、賃貸住宅の建設などを考えてほしかったが、
Ａ子は打ち合わせや契約業務を負担に感じ話が進まなかった。
しかし、80歳を超えた母親はいつ認知症になってもおかしくない年齢で、
認知症で日常生活の判断能力がなくなった場合、
賃貸借契約はおろか、融資を受けアパートを建てることも、
土地を売却することもできなくなってしまう。
このままでは何の手立てもできないまま、
多額の相続税を払うことになるため、高齢の母親に負担を掛けずに
相続対策ができないものかと考えていたところ、家族信託の提案があった。
Ａ子が所有する不動産を信託財産として、Ａ子と契約結んだ。
委託者はＡ子、受諾者はＢ男、受益者はＡ子。
契約を移した時点で登記上の名義はＢ男に移るが、
受益者としてＡ子の名前が記載される。
アパートの家賃収入は受益者である母親Ａ子に渡るので、
この時点で相続は発生しない。固定資産税の支払いもＡ子宛に来ることになる。
Ａ子の財産の管理を委託されたＢ男は、
物件の売却や建築費の借入れを自分の判断で行うことができるようになる。
Ｂ男は信託契約後に、駐車場だった土地に2階建てアパートを建築した。
信託財産の土地でローンを組んだが、これも信託財産になるため、
実質はＡ子の資産と負債となる。
Ａ子の他界後に、信託契約が解消されると、
あらかじめ決めておいた相続人であるＢ男は
借入金を含めた財産を引き継ぐことになるが、
その際、アパート建築による評価額の低減と借入れで、
相続税はかからない予定である。
家族信託は、2007年に改正された信託新法によって、
信頼できる家族に財産の管理や運用、処分する権限を託すことが
可能になった新しい資産管理の継承方法で、
昨今では活用事例もでてきています。
後手に回って、多額の相続税を支払う前に、
早めに対策を検討しましょう。
備えあれば憂い無し。
家族の将来のためにも
元気なうちに様々な
対策を講じましょう。
【 携帯料金延滞で家が買えない!? 審査失格に注意 】（お役立ち情報）
2016/8/30
住宅ローンを組んでマイホームを購入しようとするときは、
金融機関による審査が行われます。
審査では、借りる人の信用情報がチェックされます。
ここで、携帯電話料金支払い情報が重視されることを
知らない方がたくさんいらっしゃいます。
高額なマイカーローンを組んでいたり、クレジットカードの延滞履歴があると、
住宅ローン審査で不利になる。。。
これはほとんどの方が知っている基礎知識だと思います。
問題は、住宅ローン審査の意外な落とし穴。。。
携帯電話の割賦です!!
現在、携帯電話を購入する場合、多くの方が一括払いではなく、
分割購入契約を利用していると思います。
5万円以上する機種だと、一括よりも分割のほうが気が楽。
そして、返済額は「実質0円」の言葉につられて分割を選択しがちです。
この分割購入自体は、住宅ローン審査には影響しませんし、
審査が通りにくくなるわけではありません。
問題は、分割購入費の返済が滞ったときです!!
携帯電話の分割購入も立派なクレジット契約ですから
延滞履歴が信用情報に残ってしまうのです。
ところが多くの方がそんな認識がありません。
そこが落とし穴なのです!!
毎月の返済が「実質0円」の場合でも、
実際にはクレジットの返済が行われている。
そこで、毎月の携帯電話料金の支払いが遅れると、
「返済が遅れた」という事実が残ってしまうのです。
この場合、利用者は「返済が遅れた」という意識もなく
単に「携帯電話料金を払い忘れた」と思うのです。
携帯電話料金は、多少期日が遅れても
利用し続けられるためにそれほど問題ないと思ってしまうのですが
忘れるたびに信用情報にキズがついていく。。。
そしていざ住宅ローンの審査をすると
「今回は残念ながら見送らせていただきます」と。。。
携帯電話の分割購入も立派なクレジットの返済です。
携帯電話料金と侮っていると
意外な落とし穴に嵌ってしまうかもしれませんのでご注意を!!
生活必需品となった携帯電話。
ただ、意外な落とし穴もあります。
くれぐれもお支払いは期日を守って
延滞しないようにしましょう。
【 空き駐車場の有効活用法 】（お役立ち情報）
2016/8/22
若者の車離れが叫ばれるようになり
運転免許証を取得しない方も多くいらっしゃいます。
実際、マンションに併設されているガレージが
なかなか埋まらなくて困っているという声を耳にします。
「住居は満室なのに、ガレージ１０台の内４台がずっと空いたまま」
「入居者さんが、車を売るので駐車場だけ解約したいと言われた」
住居とセットで借りていただいたり、
近隣の方に貸し出していてもなかなか埋まらない地域もあります。
そんな中、多少なりとも改善できるアイデアとして
一時貸し駐車場として、
利用者と空きガレージをマッチングしてくれる
アプリ をご紹介します。
コインパーキングのように設備投資の必要が無く
貸したい時に貸せて
入居者以外に近隣に用のある方や、宅配業者等・・・
その利用者は様々なようです。
事前にアプリにガレージ情報を登録すれば
あとは運営会社が手続きしてくれるようです。
今はそれほど普及していないので
問題点もこれから出てくるかと思いますが
空きガレージの解消策になるかもしれません。
最近は「シェア」をするという感覚で、
自身で保有するより、コストをかけない
「レンタカー」や「カーシェア」が、
今後より活用されると予想されます。
そんな時のガレージの貸し方も柔軟に対応しないと
いけない時代になってきました。
【 夏季休暇のお知らせ 】（サンプロシードからのお知らせ）
2016/8/15
平素は格別なるご高配を賜り誠に有難うございます。
さて、弊社は下記日程で夏季休暇を頂戴いたします。
平成28年8月16日(火) 〜 平成28年8月21日(日)
８月２２日(月)より通常営業いたします。
休日期間中は何かとご不便ご迷惑をお掛けするかもしれませんが
何卒ご理解とご協力を賜りますよう宜しくお願い致します。
